ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

La SCI LES OLIVIERS, société civile immobilière au capital de 10 000 €, immatriculée au RCS d'Aix-en-Provence sous le numéro 512 347 891, dont le siège social est sis 17 chemin des Oliviers, 13100 Aix-en-Provence, représentée par son gérant en exercice, Monsieur Marco ROSSI, demeurant à Aix-en-Provence (13100), 3 avenue des Platanes, ci-après dénommée « le VENDEUR ».

D'UNE PART,

Monsieur Théodore CHEVALIER et Madame Isabelle CHEVALIER née FONTAINE, son épouse, mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, demeurant ensemble à Marseille (13008), 24 boulevard Michelet, ci-après dénommés « l'ACQUÉREUR ».

D'AUTRE PART,

Le gérant déclare agir en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés par l'assemblée générale ordinaire des associés réunie le 10 juin 2026, dont le procès-verbal sera annexé à l'acte authentique.

Lesquels ont convenu de ce qui suit et arrêté les conditions de la présente promesse synallagmatique de vente.

ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU BIEN

Une villa de plain-pied d'une surface habitable de CENT QUATRE-VINGT-SEPT mètres carrés (187 m²) au sens de la loi Boutin, avec piscine extérieure non couverte de 8 m × 4 m, garage double, terrasse et jardin, le tout sur un terrain clos d'une contenance de DOUZE ARES CINQUANTE CENTIARES (12 a 50 ca), sis 17 chemin des Oliviers, 13100 Aix-en-Provence.

Ledit bien est cadastré commune d'Aix-en-Provence, section BT numéros 312 et 313, pour une contenance totale de 12 a 50 ca, lieu-dit « Les Oliviers ».

Le VENDEUR déclare que la piscine a été réalisée il y a environ huit ans. Il reconnaît ne pas être en mesure de produire la déclaration préalable de travaux correspondante et s'engage à entreprendre les démarches de régularisation auprès de la mairie d'Aix-en-Provence avant la réitération.

Le BIEN sera remis libre de toute location, occupation ou droit d'usage quelconque le jour de la signature de l'acte authentique de vente.

ARTICLE 2 — PRIX ET MODALITÉS

La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de HUIT CENT QUARANTE-CINQ MILLE EUROS (845 000 €), net vendeur, payable intégralement le jour de la signature de l'acte authentique.

L'ACQUÉREUR verse ce jour, à titre de dépôt de garantie, la somme de QUATRE-VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (84 500 €), représentant dix pour cent (10 %) du prix de vente, séquestrée entre les mains du notaire soussigné.

La commission de négociation de l'agence immobilière AGENCE COLLINES PROVENCE, soit VINGT ET UN MILLE CENT VINGT-CINQ EUROS (21 125 €) TTC, restera à la charge exclusive de l'ACQUÉREUR.

Il est rappelé que le régime fiscal de la cession par la SCI LES OLIVIERS (TVA immobilière, plus-value) sera précisé avant la signature de l'acte authentique sur production par le VENDEUR des statuts et du dernier bilan comptable.

ARTICLE 3 — CONDITIONS SUSPENSIVES

La vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'ACQUÉREUR d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximal total de 676 000 €, au taux nominal maximal de 3,85 % l'an, remboursables sur une durée maximale de vingt (20) ans. Les demandes devront être déposées dans les quinze (15) jours suivant la signature des présentes et la réponse devra intervenir avant le 15 octobre 2026.

La vente est soumise à la condition suspensive de la renonciation de la commune d'Aix-en-Provence à l'exercice de son droit de préemption urbain sur le BIEN, dans le délai légal de deux mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner.

L'état des risques et des pollutions (ESRIS) remis à l'ACQUÉREUR, établi le 14 juillet 2026, mentionne que le BIEN est situé en zone couverte par un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) approuvé, ainsi qu'en zone d'aléa moyen de retrait-gonflement des argiles. Le VENDEUR déclare n'avoir subi aucun sinistre ayant donné lieu à indemnisation au titre des catastrophes naturelles.

ARTICLE 4 — SERVITUDES ET CHARGES

Le BIEN est grevé d'une servitude de vue au profit de la parcelle cadastrée section BT numéro 311, appartenant à Monsieur Henri MARTIN, telle qu'établie par acte reçu par Me ARCELIN, notaire à Aix-en-Provence, le 3 mai 1994, publié à la conservation des hypothèques le 18 mai 1994, volume 2847, numéro 18.

Il existe également une servitude conventionnelle de passage pour canalisation d'arrosage souterraine au profit des fonds voisins cadastrés BT 310 et BT 311, traversant le terrain dans sa partie nord selon une bande de un mètre cinquante (1,50 m) de large. Cette servitude a été constituée par acte sous seing privé non encore publié.

Le VENDEUR déclare en outre l'existence d'un écoulement naturel et conventionnel des eaux pluviales du fonds voisin (parcelle BT 314) à travers la partie basse du jardin. Il reconnaît que cette servitude n'a pas été formellement transcrite lors de l'acquisition par la SCI et s'engage à régulariser la situation avant la signature de l'acte authentique.

Le BIEN n'est grevé d'aucune autre servitude d'utilité publique autre que celles résultant du Plan Local d'Urbanisme de la commune d'Aix-en-Provence, et notamment les dispositions relatives à la zone UA dans laquelle il est inclus.

ARTICLE 5 — DÉLAIS ET RÉITÉRATION

L'ACQUÉREUR bénéficie d'un délai de rétractation de DIX JOURS à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant les présentes, conformément à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

La réitération par acte authentique devra intervenir au plus tard le 30 novembre 2026 en l'étude de Me Valérie MEUNIER, notaire associée à Aix-en-Provence.

Le VENDEUR s'engage formellement à obtenir, avant la date de réitération fixée au 30 novembre 2026, soit la déclaration préalable de travaux accordée par la mairie d'Aix-en-Provence pour la piscine existante, soit un certificat de conformité équivalent délivré par les services compétents.

Faute de réitération à la date convenue du fait de l'une des parties, et hors hypothèse de réalisation ou de caducité d'une condition suspensive, la clause pénale ci-après s'appliquera.

ARTICLE 6 — DIAGNOSTICS ET ÉTAT DU BIEN

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) établi le 2 juillet 2026 par M. GARCIA, diagnostiqueur certifié (n° DIAGCERT-13-4421), classe le BIEN en catégorie D (consommation conventionnelle : 231 kWh/m²/an) et en catégorie E pour les émissions de gaz à effet de serre.

Le diagnostic amiante (parties privatives et communes), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), le diagnostic termites (le BIEN étant situé en zone délimitée par arrêté préfectoral du 13100) et le diagnostic gaz ont été réalisés et sont annexés aux présentes.

NOTA : Le diagnostic de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif (fosse septique) n'est pas joint au dossier. Le VENDEUR s'engage à le produire avant la réitération. À défaut, l'ACQUÉREUR pourra faire procéder au contrôle à ses frais, avec déduction éventuelle du coût de mise en conformité sur le prix.

ARTICLE 7 — CLAUSE PÉNALE

En cas de défaillance de l'ACQUÉREUR non justifiée par la non-réalisation d'une condition suspensive, le dépôt de garantie de 84 500 € restera acquis au VENDEUR à titre de clause pénale.

En cas de défaillance du VENDEUR, celui-ci devra restituer à l'ACQUÉREUR le double du dépôt de garantie, soit 169 000 €, et ce sans préjudice de l'exécution forcée de la vente.

ARTICLE 8 — URBANISME

Le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) délivré par la mairie d'Aix-en-Provence le 18 juin 2026 précise que le BIEN est situé en zone UA du PLU. Les règles d'implantation et de hauteur y sont restrictives.

Il est rappelé que le BIEN est grevé d'une marge de recul de 5 mètres par rapport à la voie publique et d'une distance minimale de 3 mètres par rapport aux limites séparatives, conformément au règlement de zone UA.

ARTICLE 9 — RÉGIME FISCAL

Le notaire rappelle que la cession par une société civile immobilière peut être soumise à des règles fiscales spécifiques selon le régime d'imposition de ladite société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Le VENDEUR (SCI LES OLIVIERS) produira, avant la réitération, une attestation de son expert-comptable précisant le régime fiscal applicable à la présente cession, ainsi que tout document relatif à l'assujettissement ou à l'exonération de TVA immobilière.

ARTICLE 10 — DÉCLARATIONS DU VENDEUR

Le VENDEUR déclare être propriétaire du BIEN depuis le 15 mars 2014, en vertu d'un acte reçu par Me BONNET, notaire à Aix-en-Provence, publié au bureau des hypothèques le 2 avril 2014.

Il déclare n'avoir consenti aucun bail, promesse de vente ou droit de préférence au profit de tout tiers sur le BIEN autre que ceux pouvant résulter des présentes.

Il déclare que le BIEN n'a jamais fait l'objet de procédure de péril, d'insalubrité, de mise en demeure administrative ou de contentieux judiciaire en cours.

LISTE DES ANNEXES

Sont annexées aux présentes et en font partie intégrante : l'état des risques et des pollutions (ESRIS) établi le 14 juillet 2026 ; le diagnostic de performance énergétique établi le 2 juillet 2026 ; le diagnostic amiante parties privatives ; le constat de risque d'exposition au plomb ; le diagnostic termites ; le diagnostic gaz ; le certificat d'urbanisme opérationnel délivré le 18 juin 2026.

PIÈCES MANQUANTES À PRODUIRE AVANT RÉITÉRATION : le diagnostic de conformité de l'installation d'assainissement non collectif ; les statuts de la SCI LES OLIVIERS à jour ; le procès-verbal de l'AG du 10 juin 2026 ; l'attestation comptable relative au régime fiscal de la cession ; la déclaration préalable de travaux ou certificat de conformité pour la piscine.

ARTICLE 11 — CLAUSES DIVERSES

L'ACQUÉREUR fait son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative nécessaire à l'usage ou aux travaux qu'il envisage, et ce sans recours contre le VENDEUR.

Les charges, taxes et impôts grevant le BIEN seront supportés par le VENDEUR jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique inclus, et par l'ACQUÉREUR à compter du lendemain.

La présente promesse synallagmatique de vente est régie par les dispositions des articles 1589 et suivants du Code civil. Elle vaut vente dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix.

SIGNATURES ET DATE

Fait à Aix-en-Provence, le 22 juillet 2026, en trois (3) exemplaires originaux, dont un remis à chacune des parties et un conservé dans les archives de l'office notarial.

Le VENDEUR — SCI LES OLIVIERS, représentée par M. Marco ROSSI, gérant. Le VENDEUR reconnaît avoir reçu ce jour un exemplaire des présentes.

L'ACQUÉREUR — M. Théodore CHEVALIER et Mme Isabelle CHEVALIER née FONTAINE. Les ACQUÉREURS reconnaissent avoir reçu ce jour un exemplaire des présentes et être informés du délai de rétractation de dix jours.

Me Valérie MEUNIER, notaire associée, SCP MEUNIER & ASSOCIÉS, 12 cours Mirabeau, 13100 Aix-en-Provence. Reçu le dépôt de garantie de 84 500 €.